La Autoridad de Vivienda de Corpus Christi ha adquirido 13 complejos de apartamentos de alta gama valorados en $350 millones en solo cinco meses, potencialmente eliminando millones de dólares de los registros fiscales locales.
Las propiedades, incluyendo The Villas on Ocean Drive, The Icon on Saratoga y South Lake Ranch en Rodd Field, representan un cambio en la forma en que opera la autoridad de vivienda.
Según el CEO de la autoridad, Gary Allsup, esta es una "iniciativa de vivienda para trabajadores" diseñada para proporcionar vivienda a trabajadores de ingresos medios como maestros, bomberos y policías.
"Esta es una nueva oportunidad para proporcionar vivienda a aquellas personas que la necesitan," dijo Allsup. "Es para nuevas familias. Es para aquellas personas que están atrapadas en el medio. Demasiadas veces, hacemos cosas para ingresos ultra bajos."
A pesar de la resistencia de las entidades fiscales, Allsup mantiene que la iniciativa es legal y beneficiosa.
Allsup argumenta que el programa aborda una brecha crítica en la vivienda.
"Tenemos más de 30,000 personas en mi lista de espera de la Sección 8 para viviendas de asistencia verdaderamente de bajos ingresos," dijo Allsup. "El gobierno federal nunca me va a dar ni cerca de suficientes recursos para tratar de lidiar con eso a través de la vivienda de la Sección 8. Entonces, una de las cosas que tratamos de hacer es determinar otras formas en que podemos proporcionar valor a la comunidad."
Dijo que esta iniciativa de vivienda para trabajadores no hará nada para abordar las necesidades de estas 30,000 personas en la lista de espera de la Sección 8, pero que la autoridad de vivienda debe abordar los problemas que puede resolver.
La estructura del acuerdo de apartamentos es intrincada: la autoridad de vivienda adquiere terrenos sin costo, inmediatamente los arrienda de vuelta a los propietarios originales, y luego reclama una exención fiscal del 100%. Para calificar, los complejos de apartamentos deben reservar el 50% de sus unidades para personas que ganan el 80% o menos del ingreso medio del área, con un 10% designado al 60% del AMI.
"Ahora somos los propietarios de la propiedad, por lo que reciben una reducción de impuestos al desarrollo sobre el impuesto a la propiedad," dijo Allsup. "A cambio, las propiedades comprometen el 50% de sus unidades a la asequibilidad para aquellos en el medio—aquellas personas que ganan demasiado para estar en cualquier cosa de bajos ingresos pero no realmente lo suficiente como para salir y comenzar a comprar casas."
David Loeb, ex concejal de la Ciudad de Corpus Christi, criticó fuertemente el enfoque.
"$350 millones es una serie gigantesca de transacciones inmobiliarias en esta comunidad," dijo Loeb. "Los incentivos fiscales están diseñados para ayudar a organizaciones sin fines de lucro y gobiernos a construir viviendas para personas de muy bajos ingresos. No están diseñados para que los complejos de apartamentos lujosos en Ocean Drive no tengan que pagar impuestos."
Loeb advirtió sobre implicaciones más amplias.
"La propiedad que se elimina de los registros fiscales significa que cada gobierno que recibe los ingresos fiscales de esas propiedades ahora tiene que aumentar la tasa impositiva para todos los demás, o recortar servicios—policía, bomberos, maestros," dijo Loeb.
Ben Martin, Director de Investigación de Texas Housers, una organización sin fines de lucro centrada en viviendas de bajos ingresos, también expresó preocupaciones sobre la efectividad del programa.
"Especialmente la vivienda de alquiler asequible es por mucho la mayor entre los hogares que están ganando el 50% del ingreso medio del área y por debajo, y especialmente el 30% del ingreso medio del área y por debajo," dijo Martin. "Estas son las poblaciones para las que las autoridades de vivienda en particular fueron creadas para servir."
Los $350 millones en propiedades representan una posible factura de impuestos a la propiedad de aproximadamente $7.4 millones.
Allsup estima que la autoridad de vivienda recibirá entre $900,000 y $1 millón anualmente de estos acuerdos, que insiste no se trata de ganancias financieras.
"No estamos tratando de enriquecernos," dijo Allsup.
Mientras que Allsup dijo que la autoridad de vivienda no quiere crear ninguna dificultad en las entidades fiscales, también llama al impacto fiscal un "error de redondeo del 1%" en los presupuestos locales.
"Estos acuerdos pueden parecer un shock para el sistema," dijo Allsup, "pero mirando hacia el futuro, creo que esto es bueno para la salud a largo plazo de Corpus Christi."
"Si el 1% de un aumento de valoración residencial del 3.2% es un recorte masivo en el presupuesto, esa matemática no tiene sentido para mí," dijo Allsup.
Sin embargo, Loeb lo ve de manera diferente.
"Está dando un beneficio a un negocio privado de alta gama, sin agregar realmente más viviendas a la comunidad y distribuyendo el costo entre todos los demás," dijo Loeb.
Los planes de la autoridad de vivienda se extienden más allá de las propiedades actuales. Allsup indica la posible adquisición de 20-21 propiedades en total, incluidas discusiones con la Corporación de Financiamiento de Vivienda del Condado de Cameron sobre la toma de propiedades adicionales que posee en el Condado Nueces. Esto podría potencialmente aumentar el valor total a más de $800 millones eliminados de los registros fiscales.
Esto se traduciría en aproximadamente $17.5 millones en impuestos anuales a la propiedad que nunca llegarían a las arcas del gobierno local.
Russ Boles, un comisionado del Condado de Williamson que ha estado luchando contra acuerdos similares con la Corporación de Financiamiento de Vivienda del Condado de Cameron, fue directo sobre la estrategia.
"Las personas que necesitan ayuda con alquileres más bajos, estos proyectos no están entregando a estas personas," dijo Boles. "Es, quiero decir, es simplemente trágico. Es un robo de dinero."
Allsup defiende la iniciativa como una respuesta a una necesidad crítica de vivienda, señalando que más de 700 familias ya han participado en el programa. No pudo decir cuántas de estas familias eran nuevos inquilinos.
Una revisión de los listados en línea de estos complejos también sugiere que, a pesar de las afirmaciones de alquileres reducidos, muchas unidades todavía se anuncian a precios de mercado.
El Distrito de Tasación del Condado Nueces aún no ha recibido una solicitud formal de exención de impuestos de la autoridad de vivienda para ninguna de estas propiedades. Sin embargo, dijeron que si se presentan solicitudes, las propiedades probablemente calificarán para la exención.
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